В последнее время все большее распространение в предпринимательской деятельности получает аренда помещений. При заключении договора аренды стороны, как правило, приходят к соглашению относительно стоимости арендных платежей. Сам же предмет договора, как правило, может не всегда соответствовать требования арендатора. В процессе использования арендуемого помещения им могут производиться различные работы по его улучшению для удобства использования (изменение интерьера, внутренней отделки, установка дополнительного оборудования и т.п.) и очень редко арендаторы задумываются о последствиях таких изменений и об их юридической судьбе. Что произойдет с такими улучшениями после истечения срока действия договора аренды?
Нормативное регулирование улучшения арендованного имущества закреплено в ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ).1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.Из анализа указанной статьи можно сделать вывод, что все улучшения можно разделить на улучшения отделимые и неотделимые. Это необходимо, прежде всего, для осуществления оценки таких улучшений и их последующего возмещения. А также все изменения можно разделить в зависимости от согласия собственника на такие улучшения. Соответственно выделаются улучшения, произведенные с согласия собственника и без получения такого согласия. Все вышеперечисленное играет очень важную роль при определении размера и самой возможности компенсации арендатору произведенных улучшений.На основании п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ все произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное конечно не предусмотрено договором аренды. Таким образом все отделимые улучшения, произведенные арендатором являются его собственностью и последний вправе их оставить себе. Однако договором ожжет быть предусмотрен и иной порядок. Так на основании подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может устанавливаться по соглашению сторон в виде определенных затрат арендатора на улучшение арендованного имущества. Как правило такие затраты имеют конкретную денежную оценку, которая в последствии засчитывается как арендная плата за арендуемое помещение.При определении улучшений арендованного имущества как неотделимых стоит уточнить что таким улучшениями являются те, которые невозможно отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Понятие «вред» в такой ситуации носит оценочный характер и не вызволяет с точность утверждать, какому имущество может быть причинен вред при отделении улучшений: самому арендованному имуществу или же улучшению, которое произвел арендатор. В такой ситуации отделимыми улучшениями необходимо считать вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, т.е. самостоятельные вещи. Такие вещи можно демонтировать и такой процесс не должен повлиять на общее состояние арендуемого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 года № А56-28425/01 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 года № Ф08-3550/2001). Таким образом, отделимыми улучшениями являются самостоятельные вещи, которые возможно демонтировать без нанесения вреда арендованному имуществу.В случае, когда были произведены неотделимые улучшения за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, первый если иное не предусмотрено договором имеет право по истечении срока действия договора на возмещение стоимости произведенных улучшений (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Из смысла статьи вытекает что такое право арендатора на возмещение стоимости улучшений возникает у него только после прекращения действия договора, т.к. до момента прекращения действия договора результатом произведенных улучшений продолжает пользоваться арендатор. И к тому же после прекращения действия договора аренды арендатор имеет право произвести зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств в счет арендных платежей, даже если в договоре нет указание на такое условие. Такой вывод в частности содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2005 года № Ф08-426/06 и постановлении от 15 ноября 2005 года № Ф08-5364/05. Поскольку арендатор имеет право поле прекращения действия договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, на арендодателя возлагается соответствующая корреспондирующая обязанность (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 года № 65).Но, на основании п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае если же арендатор произвел улучшения арендованного имущества не получив согласия арендодателя, то право на возмещения стоимости неотделимых улучшений не возникает, если иное не предусмотрено договором или законом (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 года № Ф08-3089/06 и постановление от 1 марта 2005 года по делу № Ф08-573/05, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2006 года по делу № А56-10305/2005). Хотя законом предусмотрены исключения из такого правила. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 Гражданского кодекса РФ). Это означает что в случае улучшения арендованного имущества произведенного без согласия арендодателя арендатор праве требовать возмещения затрат на улучшение. После возмещения затрат арендатору улучшения арендованного помещения становятся собственностью арендодателя.Все улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).И в конце хотелось бы добавить, что одной из основных обязанностей арендатора по содержанию арендованного имущества является поддержание его в исправном состоянии, необходимость производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Расходы, которые может понести арендатор, не являются осуществлением улучшения арендованного имущества и не могут быть взысканы с арендодателя. К тому же такие расходы по содержанию арендованного имущества должны быть соразмерными и необходимыми, т.к. арендатор не имеет права требовать возмещения указанных затрат (Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 31 января 2002 года по делу № КГ-А40/25-01).
Нормативное регулирование улучшения арендованного имущества закреплено в ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ).1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.Из анализа указанной статьи можно сделать вывод, что все улучшения можно разделить на улучшения отделимые и неотделимые. Это необходимо, прежде всего, для осуществления оценки таких улучшений и их последующего возмещения. А также все изменения можно разделить в зависимости от согласия собственника на такие улучшения. Соответственно выделаются улучшения, произведенные с согласия собственника и без получения такого согласия. Все вышеперечисленное играет очень важную роль при определении размера и самой возможности компенсации арендатору произведенных улучшений.На основании п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ все произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное конечно не предусмотрено договором аренды. Таким образом все отделимые улучшения, произведенные арендатором являются его собственностью и последний вправе их оставить себе. Однако договором ожжет быть предусмотрен и иной порядок. Так на основании подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может устанавливаться по соглашению сторон в виде определенных затрат арендатора на улучшение арендованного имущества. Как правило такие затраты имеют конкретную денежную оценку, которая в последствии засчитывается как арендная плата за арендуемое помещение.При определении улучшений арендованного имущества как неотделимых стоит уточнить что таким улучшениями являются те, которые невозможно отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Понятие «вред» в такой ситуации носит оценочный характер и не вызволяет с точность утверждать, какому имущество может быть причинен вред при отделении улучшений: самому арендованному имуществу или же улучшению, которое произвел арендатор. В такой ситуации отделимыми улучшениями необходимо считать вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, т.е. самостоятельные вещи. Такие вещи можно демонтировать и такой процесс не должен повлиять на общее состояние арендуемого помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 года № А56-28425/01 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 года № Ф08-3550/2001). Таким образом, отделимыми улучшениями являются самостоятельные вещи, которые возможно демонтировать без нанесения вреда арендованному имуществу.В случае, когда были произведены неотделимые улучшения за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, первый если иное не предусмотрено договором имеет право по истечении срока действия договора на возмещение стоимости произведенных улучшений (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Из смысла статьи вытекает что такое право арендатора на возмещение стоимости улучшений возникает у него только после прекращения действия договора, т.к. до момента прекращения действия договора результатом произведенных улучшений продолжает пользоваться арендатор. И к тому же после прекращения действия договора аренды арендатор имеет право произвести зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств в счет арендных платежей, даже если в договоре нет указание на такое условие. Такой вывод в частности содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2005 года № Ф08-426/06 и постановлении от 15 ноября 2005 года № Ф08-5364/05. Поскольку арендатор имеет право поле прекращения действия договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, на арендодателя возлагается соответствующая корреспондирующая обязанность (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 года № 65).Но, на основании п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае если же арендатор произвел улучшения арендованного имущества не получив согласия арендодателя, то право на возмещения стоимости неотделимых улучшений не возникает, если иное не предусмотрено договором или законом (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 года № Ф08-3089/06 и постановление от 1 марта 2005 года по делу № Ф08-573/05, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2006 года по делу № А56-10305/2005). Хотя законом предусмотрены исключения из такого правила. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 Гражданского кодекса РФ). Это означает что в случае улучшения арендованного имущества произведенного без согласия арендодателя арендатор праве требовать возмещения затрат на улучшение. После возмещения затрат арендатору улучшения арендованного помещения становятся собственностью арендодателя.Все улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).И в конце хотелось бы добавить, что одной из основных обязанностей арендатора по содержанию арендованного имущества является поддержание его в исправном состоянии, необходимость производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Расходы, которые может понести арендатор, не являются осуществлением улучшения арендованного имущества и не могут быть взысканы с арендодателя. К тому же такие расходы по содержанию арендованного имущества должны быть соразмерными и необходимыми, т.к. арендатор не имеет права требовать возмещения указанных затрат (Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 31 января 2002 года по делу № КГ-А40/25-01).
Комментариев нет:
Отправить комментарий